Hypotheek aflossen of beleggen? Het definitieve antwoord, echt.
December, de maand van vroeg donker, lichtjes in de tuin en gezelligheid. Kerstgeest, enzo. Dus hoog tijd voor een spannende wedstrijd! Versneld aflossen van je hypotheek of extra beleggen, wat is ‘beter’? Trots presenteer ik het DEFINITIEVE* antwoord op de vraag: aflossen of beleggen?
(* meer dan de helft van de ondervraagde 1 personen was het eens met de conclusie van dit artikel)
Het is een terugkerend thema: “ik heb een bedrag over om te investeren, moet ik mijn hypotheek aflossen of beleggen?”. Zelf dubben we ook jaarlijks met deze vraag. Tot nog toe kiezen wij voor beide. Soms beleggen we, soms lossen we een stukje hypotheek af.
Maar wat levert het meeste op?
Ik ga een paar van de overwegingen te lijf. In wedstrijdvorm. Team Lage Lasten tegen Team Veel Centen. Lage Lasten speelt (t)huis, natuurlijk. Daarna is er een winnaar.
Inhoudsopgave
Rendement aflossen of beleggen
Het eerste argument dat het veld betreedt is rendement. Waaraan verdien je het meeste? Daarvoor vergelijk ik investeren in aandelen tegen aflossen.
- Het historisch rendement op de ‘All World’ index is ± 8% (daar investeer je bijvoorbeeld via VWRL in).
- Het rendement op je hypotheek is je hypotheekrente min ±30% (in verband met hypotheekrente aftrek). Dat zal voor een recente hypotheek rond de 2 a 3% zijn. Voor een oudere hypotheek misschien 4 a 5%.
Wil je op een zo groot mogelijk bedrag uitkomen? Dan wint beleggen doordat het verwachte rendement (waarschijnlijk ?) hoger is.
Het rendementsverschil is zo groot, dat zelfs rekening houdende met vermogensrendementsheffing (VRH) beleggen beter rendeert.
+1 Team Veel Centen
Bereiken van Financiële Onafhankelijkheid
Lage Lasten probeert terug in de wedstrijd te komen. Ze stellen het tweede argument op: hoe snel ben je FO?
Hoger rendement behaal je met beleggen. En rendement is redelijk belangrijk voor de weg naar FO. Je voelt hem al aankomen, ‘maar…’
Tenzij je enorm lage rente hebt (rond de 2%) doet aflossen voor het zo snel mogelijk bereiken van Financiële Onafhankelijkheid niet onder.
Aflossen is voor de FO-najagers namelijk een mes dat aan twee zijden snijdt. Of eigenlijk aan drie: je behaald rendement (1), je houdt maandelijks meer over om te investeren (2) én je hebt minder nodig aan de eindstreep (3).
Zie de scenario’s hieronder. Als je € 20.000 vrij kunt investeren ben je met aflossen en beleggen beide in 19 jaar FO.
Dat schiet lekker op.
Rekening houdende met vermogensrendementsheffing (VRH) is aflossen nóg sneller. Je betaalt namelijk over beleggen wel VRH en over aflossen niet.
+1 Team Lage Lasten
Flexibiliteit aflossen of beleggen
Team Veel Centen gaat direct in de aanval. Opnieuw op jacht naar een voorsprong. Je wilt je geld toch niet ‘vast in stenen’? Dat is inflexibel. Gevaarlijk zelfs.
Maar is belegd geld wel zo flexibel? Ja, je kan het snel opnemen door je stukken te verkopen. Mits er kopers zijn. En tegen welke prijs? Het kan zo zijn dat op het moment dat jij je geld nodig hebt de beurs net laag staat. Dan kan je het wel snel opnemen, maar de kosten zijn potentieel hoog.
Je deels afgeloste hypotheek weer ophogen is bij veel hypotheekverstrekkers gewoon mogelijk. Vaak zelfs met geen of weinig kosten. Daarvoor moet je wel enige administratie doorlopen. Dat is meer moeite dan aandelen verkopen. Maar de beurskoers heeft geen invloed.
Ben je met hoge of lage maandlasten meer flexibel?
+1 Team Lage Lasten
Is aflossen of beleggen gunstiger voor je belastingen?
En dan is er de scheidsrechter. Die hebben onbedoeld ook veel invloed op het wedstrijdverloop. In het geval van geld is de scheidsrechter de overheid. Hun favoriete middel? Belastingen.
Vermogensrendementsheffing
Belegd geld telt als vermogen. Vermogen wordt in Nederland belast via de Vermogensrendementsheffing (VRH). Ikzelf vind de VRH best hoog (momenteel tussen de 1% en 2% afhankelijk van je vermogen). Reken op ongeveer een derde van je rendement. Maar de politiek wil die voor beleggingen komend jaar fors verhogen. Auw.
Aflossen op je hypotheek telt niet als vermogen. Je betaalt daardoor geen VRH over dat bedrag.
Hypotheekrenteaftrek
Een lening voor je woning, je hypotheek, wordt gestimuleerd via de Hypotheekrente Aftrek (HRA). De rente die je betaalt op je hypotheek mag je aftrekken van je inkomsten. Dat is gunstig want daardoor betaal je minder inkomstenbelasting.
De keerzijde van de HRA is dat je minder mag aftrekken van de belasting als je extra aflost. Daarom is het rendement van versneld aflossen lager dan je hypotheekrente. Behoorlijk lager zelfs: ongeveer een derde (waar heb je dat eerder gehoord?) voor de meesten van ons. Auw.
Een gelijkspel: de overheid wint altijd.
Nuance: als je geen VRH betaalt dan is beleggen de winnaar.
Zekerheid
Nachtrust. Dat schijnt één van de grootste voorspellers van gezondheid en levensgeluk te zijn.
Wanneer je een langlopende vaste rente op je hypotheek hebt zijn je maandlasten voorspelbaar. Daarom kiezen de meeste mensen voor een rentevaste periode bij het afsluiten van hun hypotheek. Rust.
Door die rentevaste periode is het rendement op versneld aflossen ook voorspelbaar: je hypotheekrente min de HRA is je rendement.
Ook zorgt het lagere openstaande leningsbedrag voor lagere maandelijkse aflossing. Het resultaat is een lagere hypotheekafschrijving elke maand. En dat geeft een gevoel van zekerheid. Doordat je maandlasten lager zijn kan je een tegenslag beter opvangen.
De beurs is beroemd onvoorspelbaar
De beurs daarentegen is beroemd onvoorspelbaar. Daardoor kan beleggen heel heftig zijn (denk bijvoorbeeld aan heel 2008 en december 2018). Daar moet je tegen kunnen. € 40.000 armer zijn in een werkdag gaat niet iedereen in de koude kleren zitten. Dat is een jaarloon. Moet je maar tegen kunnen. Op lange termijn is het tot nog toe altijd goed gekomen met de beurs, maar dat biedt weinig comfort als je flink in het rood staat.
Wil je lekker slapen? Doordat je hypotheekrente voorspelbaar is, is aflossen hier de duidelijk winnaar.
+1 Team Lage Lasten
Wijsheid van de menigte
Altijd leuk om te doen: de mening van het internet vragen. Daar is de tweestrijd duidelijk: 38% wil aflossen en 48% wil beleggen. Opvallend is dat mensen vaker kiezen voor beleggen als je vraagt wat jij zou moeten doen, maar dat ze vaker voor aflossen kiezen als je ze vraagt wat ze zelf doen.
In de reacties werden ook veel alternatieve vormen van investeren genoemd. Denk aan Bitcoin of Mintos. Stelletje risicozoekers daar op Twitter. Dat laat ik buiten beschouwing.
Toch is de consensus, vooral op basis van rendement, dat investeren in VWRL je meer oplevert op lange termijn.
+1 Team Veel Centen
Het definitieve antwoord: moet je nou je hypotheek aflossen of beleggen?
Puntjes opgeteld: Team Veel Centen 2 ? – Team Lage Lasten 3 ?
Hebben we een echte winnaar? Nee. Beide heeft voor- en nadelen. Daardoor is het uiteindelijk een kwestie van persoonlijke voorkeur. Een teleurstellend antwoord, sorry.
Je doel en risicobereidheid spelen de grootste rol wanneer je een afweging wilt maken tussen je hypotheek aflossen of beleggen. Wil je FO bereiken met de 4% regel? Dan is aflossen uitstekend. Wil je een zo groot mogelijk bedrag realiseren de komende decennia en heb je stalen zenuwen? Dan wint beleggen waarschijnlijk.
| Hypotheek versneld aflossen | Extra beleggen |
| Laag risico | Hoog risico |
| Laag rendement | Hoog rendement |
| Weinig flexibel, maar niet vast | Redelijk flexibel, maar marktafhankelijk |
| Verlaagt je kosten | Vergroot je inkomsten |
| Belastingrisico | Belastingrisico |
| HRA drukt rendement | VRH drukt rendement |
| Werkt uitstekend voor FO | Werkt prima voor FO |
| Nachtrust ? | Spanning ? |
In beide gevallen bereik je meer financiële slagkracht en daardoor meer vrijheid. Aflossen in je woonhuis is simpelweg óók een investering. Zo kan je er ook het beste naar kijken: aflossen is een relatief veilige investering tegen een lager rendement dan beleggen. Logisch eigenlijk: rendement volgt risico. Altijd.
Een goed alternatief. Zet aflossen in als vervanger van obligaties. De vuistregel van pensioenbeheerders was: altijd een percentage van je portefeuille in obligaties investeren gelijk aan je leeftijd. Ben je 32 jaar oud? Dan 32% obligaties. Doordat obligatierentes historisch laag staan hebben obligaties geen zin voor particuliere beleggers. In plaats daarvan 32% van je investeerbare geld gebruiken om af te lossen bereikt een vergelijkbaar effect: stabiele beursonafhankelijke rendementen.
Onze keuze
Wij kiezen dit jaar voor versneld aflossen. Team Lage Lasten ?
Daarbij moet je wel onze omstandigheden in gedachte houden. Wij betalen VRH (waardoor beleggen iets minder interessant wordt). We hebben al een aardige aandelenportefeuille. Onze hypotheekrente gaat omlaag naarmate we aflossen (vanwege de risicotoeslag) wat het rendement op aflossen verhoogt. Én we willen graag onze maandlasten verlagen.
Alle stellingen in dit artikel zijn relatief: ik vergelijk aflossen enkel met beleggen in aandelen* en andersom. Dit is mijn mening. Er zijn geen absolute waarheden.
(* aandelen rendementen en risico’s heb ik historisch gebaseerd, op de all world index – óók ik kan niet in de toekomst kijken ?)
Veelgestelde vragen
Over het algemeen (in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst!) rendeert geld beleggen beter dan je hypotheek aflossen.
Als je versneld aflost betaal je daarna minder rente. Daardoor mag je minder aftrekken van je inkomstenbelasting. Dat drukt het rendement van versneld aflossen. Neemt niet weg dat minder rente betalen sowieso winst is. Ook als je van de overheid korting zou krijgen op die rente.
13 thoughts on “Hypotheek aflossen of beleggen? Het definitieve antwoord, echt.”
Interessant stuk! Echt het verlagen van de opslag komt alleen in het laatste stuk van het artikel aan de orde terwijl dit juist een grote factor kan zijn. Stel je zit zo’n 10k extra aflossing van het verwijderen van de rente-opslag af (en die is snel 0.2% punt minder) dan kan het al snel uit om iig die 10k zsm extra af te lossen.
Heel erg interessant artikel en je hebt het super leuk beschreven. De tabel in het einde van je blog geeft een goede opsomming.
Zelf heb ik er voor gekozen om eerst mijn maandelijks spaar % te beleggen en als ik vervolgens na alle rekeningen aan het eind van de maand nog geld overhoudt, dan gebruik ik dat om extra af te lossen.
Leuk stuk en allereerst de beste wensen voor 2020.
Ons doel voor dit jaar is om de eerste 10% af te lossen van onze bescheiden hypotheek op ons nieuwe huis. Dat stelt mijn vrouw gerust. Wat we maandelijks besparen + een belegbudget ga ik dan in aandelen + VWRL stoppen.
Ga nu opnieuw starten met beleggen. In 2016 alles verkocht om onze beide hypotheken af te lossen binnen 2,5jaar..
Nu een groter huis met een hypotheekrente van maar 1,18%. We willen binnen 10 jaar hypotheekvrij zijn en ons passief inkomen naar €1500,- brengen. Zitten nu op €765,- uit huurinkomsten.
Hebben jullie nog ideeën/suggesties?
Rekening houdende met vermogensrendementsheffing (VRH) is aflossen nóg sneller. Je betaald namelijk over beleggen wel VRH en over aflossen niet.
Betaald is met een t.
Bedankt, aangepast!
Mooi stukje, best uitgebreid!
Wij hebben een bankspaarhypotheek waardoor elke extra aflossing ook de premie verlaagt. Nog steeds levert het met de lage rente weinig op, maar ik zie het net zoals jij als een veilig alternatief voor sparen.
Heb je wel eens aan pensioenbeleggen gedacht? Dat is beleggen, maar zonder de vrh. Je mag er alleen nog even niet aanzitten 🙂
Onze jaarruimte is heel beperkt, daardoor zet pensioenbeleggen geen zoden aan de dijk. Daarnaast is het plan om het geld eerder nodig te hebben dan mijn pensioen! Het is juist bedoeld om eerder te stoppen.
Ik blijf het een dilemma vinden: aflossen van beleggen. Daarom doen wij allebei en daar voel ik mij goed bij. Ik ben vrij risico mijdend dus zou nooit mijn allerlaatste centen beleggen. Ik herken daarom ook wat je zegt over wat je ander aanraadt vs wat je zelf doet.
Komt bij dat ik een bank spaar hypotheek hebben dus op de bijbehorende rekening behoorlijk mag inleggen. Betekent ook dat aflossen nooit ten koste zal gaan van onze toeslagen.
Een fijn uiteinde toegewenst!
Ik ook hoor. Uiteindelijk is dit ook alles behalve een definitief antwoord geworden. Voor komend jaar kiezen wij voor aflossen, maar we zijn al behoorlijk belegd. Dus eigenlijk doen wij ook beide.
In het kader omschrijf ik aflossen als alternatief voor obligaties. Zo zie ik het nu.
Als je gelooft in de veilige withdrawal rate van 4%, is het dan bij lage hypotheekrentes niet altijd slimmer om te beleggen*?
*) En eventueel met de 4% withdrawal rate je hypotheek extra af te lossen. Je zou er zelfs nog een geavanceerdere opname-strategie op kunnen nahouden. Bijvoorbeeld in een goed beursjaar extra veel aflossen en in een slecht jaar niet of nauwelijks. Het lijkt me dat je oorspronkelijke belegging daarmee best mooi in stand kan blijven. Als ik hier een denkfout maak, hoor ik het graag.
Toegegeven, je kan natuurlijk ook het geld dat je spaart met lagere lasten kunnen investeren en op die manier een multiplier creeeren. Bij mij (annuitair, 1,65%) zou het echter tientallen jaren duren voordat ik mijn extra aflossing terugverdiend zou hebben via de lagere maandlasten. Zelfs als ik deze kostenbesparing volledig investeer. Voor mijn persoonlijke situatie lijkt de meest haalbare strategie een zo groot mogelijke pot geld te verzamelen en daar langzaam op interen (meer dan 4% per jaar opnemen), terwijl ik parttime blijf werken richting een vervroegd pensioen.
Eigenlijk zet je het dilemma zelf uiteen in je reactie: of besparen en de winst daarvan herinvesteren óf direct investeren. De hypotheekrente is inderdaad doorslaggevend. Jouw 1,65% rente is zó laag dat je inderdaad niet versneld zou moeten willen aflossen.
Helaas heeft het merendeel niet zo’n lage rente.
En nooit vergeten: de beurs is onvoorspelbaar. Het kan maar zo tegenvallen komende 5 jaar. We hebben er net 10 goede jaren opzitten…
Comments are closed.