Crowdestate review
In December 2019 ben ik begonnen met investeren in vastgoed via Crowdestate. Als onderdeel van mijn queeste naar passief inkomen. Crowdestate is een crowdfunding platform gericht op vastgoed. Denk aan appartementen voor de verhuur, kantoorgebouwen maar ook hele winkelcentra. Zelf investeer ik in een appartementencomplex, een winkelcentrum en in een Coop supermarkt. Vet. Maar levert dat wat op? En is het een beetje gebruiksvriendelijk? Inmiddels heb ik meer dan een jaar ervaring met Crowdestate. Hoog tijd voor een uitgebreide Crowdestate review!
Beginnen met Crowdestate? Als je je via deze link inschrijft krijgen wij een kleine vergoeding ☕️
Via de Crowdestate website investeer je in vastgoed projecten. Bijvoorbeeld een appartementencomplex in Milaan, of een winkelcentrum in Tallinn. Dit doe je samen met duizenden andere investeerders, vandaar de naam ‘crowdfunding’. Zo kan een groot project ondernomen worden.
De belofte die Crowdestate doet luidt:
Start earning passive income – Invest in carefully selected and pre-vetted real estate investment opportunities across Europe.
Crowdestate.eu
Over je investering ontvang je rente. Soms gedurende de looptijd, soms in één keer na afronding van het project.
Inhoudsopgave
Gebruiksgemak Crowdestate
Het aanbod
Crowdestate zegt alle aangeboden projecten grondig te keuren. Er voor alle projecten uitgebreide documentatie aanwezig. Van bedrijfsplan tot projectplanning. Dat geeft een gevoel van vertrouwen: er is nagedacht over de projecten waarin je kan investeren.
Neveneffect hiervan is wel dat het investeringsmogelijkheden aanbod beperkt is. Meestal zijn er één of twee projecten waarin je kan investeren, meer niet. Dat betekent dat je soms moet wachten op geschikt aanbod.
Het aanbod is interessant als je van vastgoed houdt: appartementen opknappen, appartementencomplexen bouwen, winkelcentra aanleggen, een supermarkt neerzetten, ga zo maar door.
Vet.
Investeren
Investeren in een project kan vanaf € 100. En kan enkel in meervouden van € 100. Dat betekent dat je niet zo breed kan spreiden als bij sommige andere platformen. Daardoor loop je meer risico.
Ook betekent het dat je vaker contant geld in je account hebt, waarover je geen rendement behaald. Dat is jammer. Maar € 100 is een laag genoeg bedrag om je daarover niet al te druk te maken.
Geld inleggen kan alleen via een bankoverschrijving. Ouderwets. Maar ze zijn snel met overschrijvingen. Binnen 24 uur (op werkdagen) stond mijn geld op mijn account.
Website & app
App?! Er is geen app. In 2021, geen app 😱
We moeten het doen met de website. Vooruit maar weer…
Na het inloggen kom je in een eenvoudige omgeving. Je kan rapporten uitdraaien, je investeringen bekijken en verwachte uitbetalingen in de gaten houden.
De website is prima. Niet indrukwekkend, maar ook geen echte hindernissen. Het overview van je account laat zien waarin je geïnvesteerd bent, hoeveel je geïnvesteerd hebt & hoeveel rendement je behaald hebt. Ook kan je voorspelde betalingen zien, dat is handig.
Heel veel meer heb je eigenlijk ook niet nodig. Passief inkomen is… passief!
Je kan two-factor authentication aanzetten (doen!). Voor elke mutatie, zoals een opname of investering, moet dan een code ingevoerd worden. Deze code ontvang je per sms op je mobiele telefoon. Veiliger dan alleen een wachtwoord.
Mogelijkheden om te automatiseren
Het belangrijkste stukje van elke Thinkingbig review: kan ik dit automatiseren? Auto invest is bij Crowdestate even eenvoudig als de rest van het platform.
Bij de ‘geavanceerde’ instellingen kan je onder andere een maximale loan-to-value opgeven, bepaalde landen uitsluiten en het soort lening beperken. Via Auto Invest investeer ik alleen in leningen met onderpand, die zijn relatief veilig.
Eenvoudig, maar doeltreffend. Je moet wel kennis van de termen hebben, of een hoop Googlen. Jargon, daar houdt Crowdestate wel van.
Je kan investeren vanaf € 100 per project. Daardoor is spreiding wel ietwat moeilijk. Vooral als je een kleinere portefeuille hebt, zoals ik.
Rendement Crowdestate
Een Crowdestate review zonder te praten over wat het oplevert? Dat is onmogelijk. Ik kan daar kort over zijn: het rendement is goed.
Over de € 650 die ik het afgelopen jaar heb geïnvesteerd heb ik € 69 aan rente ontvangen. Een gerealiseerd jaarrendement van meer dan 10%.
Dat percentage gaat, als alles goed gaat, oplopen. 33% van mijn investering zit in een lening die in één keer afbetaald gaat worden. Daardoor telt die rente nog niet mee in mijn rendement.
Nieuwe projecten bieden rentes van 10% tot 12%. Dat is hoog genoeg om een verlies te kunnen incasseren, als je goed spreid. Daardoor is het een aanrader om zoveel mogelijk verschillende projecten te financieren.
De looptijd is meestal onder een jaar voor opknapklussen. Grote bouwprojecten kunnen veel langer duren, wees daarop alert. Ik hou van korte looptijden.
De betalingen worden elk kwartaal bijgeschreven op mijn account. Door de drempel van € 100 per investering kan ik deze uitbetalingen niet direct herbeleggen. Dit dempt het lange termijn rendement een beetje.
Qua rendement valt Crowdestate in de categorie hoog.
Passieve inkomsten
Passief inkomen is mijn queeste. En daar past Crowdestate prima bij. Auto Invest instellen en niet meer naar omkijken. De maandelijkse rente bijschrijvingen lopen dan lekker door.
Al moet ik toegeven: ik kies mijn projecten met de hand. Ik vind het leuk om te weten waarin ik investeer. Dat prikkelt mijn fantasie. Vanwege de hoge minimale investering per project kan ik dat handmatig doen.
Crowdestate draagt nu een paar euro per maand bij aan mijn passieve inkomen. Dat wil ik de komende tijd gaan verhogen.
Risico’s van Crowdestate
Crowdestate voorziet je regelmatig van updates over de projecten waarin je bent geïnvesteerd. Dat is fijn. Zo kan je inschatten of de projecten lopen zoals de aanbieder verwacht. Een sterke indicator over de veiligheid van je geld.
Crowdestate doet aan screening voordat een project op het platform aangeboden wordt. Daardoor kan je zien waaraan je begint. Dat vraagt een behoorlijke tijdsinvestering: de documentatie is uitgebreid en complex. Het is wel transparant: staat er iemand garant? Is er een hypotheek in het spel? Welke rating heeft de lener?
Er spelen twee grote gevaren:
- Het project mislukt. Dit kan veel vormen hebben: het project wordt te duur om af te ronden, het opgeleverde vastgoed wordt niet verkocht, de aannemer gaat failliet, etc.
- Crowdestate gaat failliet.
Een project mislukt
Gevaar 1 is het meest realistisch op korte termijn. Er zijn (vaak) geen garanties. Als een project mislukt dan zal Crowdestate proberen zoveel mogelijk geld terug te halen, maar de kans dat dat lukt is gering. Je loopt het risico (een deel van) je inleg te verliezen.
De vraag die je jezelf altijd moet stellen voordat je investeert is: “waarom wordt dit project niet tegen een lage rente gefinancierd door een bank?” Meestal is er bijvoorbeeld geen onderpand. Of is het project speculatief. De risico’s zijn daardoor voor een bank te groot.
Wat kan je doen? Spreiden, spreiden, spreiden. De minimale inleg per project is € 100. Daardoor zal je spreiding nooit geweldig zijn bij een kleinere portefeuille. Leg per project het minimale in, zodat je zo breed mogelijk kan spreiden.
Ik heb in een jaar investeren nog geen faillissement meegemaakt. Ondanks de Corona crisis.
Crowdestate gaat failliet
Als Crowdestate omvalt ga ik ervan uit dat ik al mijn investeringen kwijt ben. Maar dat is het slechtste scenario.
Volgens de documentatie heeft Crowdestate je geld ondergebracht in een losse entiteit. Los van de bedrijfsvoering van Crowdestate. Crowdestate, het platform, valt onder het bedrijf ‘Crowdestate SA’. Je geld valt onder een SPV. Een losse financiële entiteit, die niet in de boedel van Crowdestate SA valt.
Dat geldt ook voor je investeringen. Deze zijn ook ondergebracht in een losse entiteit. Hierdoor zijn de gefinancierde projecten veilig als Crowdestate (het platform) omvalt. Je zou dus gewoon rente kunnen blijven ontvangen.
Het beste scenario is: als Crowdestate omvalt heb je al je geld en investeringen nog. Er is echter geen documentatie over hoe dit allemaal dan zal moeten werken, zonder het platform.
Voor het gemak ga ik uit van het slechtste scenario. Pessimist. Qua risico’s valt Crowdestate voor mij in de categorie hoog.
Bestaande investeringen verkopen
Als je gedurende de looptijd van een investering af wilt, dan kan je ervoor kiezen om je investering te verkopen. Dit doe je gemakkelijk via je portfolio. Je geeft een verkoopprijs aan, bekijkt de verwachte uitkomst voor jezelf en een eventuele koper, en je klikt ‘sell’.
Lang wachten op een koper hoef je vaak niet. Ik heb drie projecten tussentijds verkocht, elke keer had ik binnen een uur een koper. Daardoor is je investering via Crowdestate best flexibel.
Mijn drie verkochte projecten heb ik elk doorverkocht met winst (principal plus ongeveer de helft van de nog te ontvangen rente). Doordat het nieuwe aanbod vaak uitverkoopt, zijn mensen op zoek naar andere mogelijkheden.
De tweedehands markt van Crowdestate lijkt gezond te zijn.
Conclusie Crowdestate review
Crowdestate is leuk. De projecten zijn uitgebreid beschreven en je kan regelmatig updates lezen. Foto’s bekijken van ‘jouw’ vastgoed is vermakelijk. Je investeert in hele tastbare vastgoedprojecten.
Ik vind het interessant om een klein deel van onze investeringen in alternatieve passieve inkomstenstromen te investeren. Zoals peer-2-peer lending via Mintos. Crowdfunding past daar goed bij. Auto Invest aanzetten en je hoeft niet meer in te loggen.
De risico’s zijn hoog. Ondanks dat Crowdestate kiest voor een veilige constructie. Daarom investeren wij maximaal 5% van onze portefeuille in alternatieve investeringen met hoog risico.
De rendementen zijn ook hoog. Wij behalen een jaarrendement hoger dan 10% en ontvangen maandelijks stabiele rente.
Doordat bestaande investeringen makkelijk en snel door te verkopen zijn is je geld redelijk flexibel. De tweedehands markt lijkt gezond.
Beginnen met Crowdestate? Als je je via deze link inschrijft krijgen wij een kleine vergoeding »
Veelgestelde vragen
Ja, het geïnvesteerde geld telt voor de Belastingdienst als vermogen. Daardoor betaal je vermogensrendementsheffing (VRH) over het geïnvesteerde bedrag.
Je betaalt alleen VRH over je vermogen boven de € 30.846 (alleenstaand) of € 61.692 (met fiscaal partner).
Nee, in theorie niet. Je geld en investeringen zijn ondergebracht in een losse entiteit, die niet in de boedel valt van Crowdestate SA. Daardoor is jouw geld niet in beeld bij een faillissement van het platform.
De documentatie maakt echter niet duidelijk hoe je toegang tot je geld verkrijgt, als Crowdestate omvalt.
Nee. Je kan jouw investering te koop zetten via het Crowdestate platform. Daardoor kan je eerder uitstappen.
8 thoughts on “Crowdestate review”
Met de kop van dit artikel denk ik eerst dat het over het Nederlandse Crowdestate, nu Crowdrealestate, gaat. Dit is echter een andere partij. Ik kan crowdrealestate.nl aanraden. Die zitten qua projecten dichter bij huis, primair Nederland, België en Duitsland. De rendementen zijn mogelijk lager, meestal is het 5% met uitschieters tot 6,5%. Tot nu toe is het voor mij wel een zeer solide platform gebleken. Alles betaalt netjes uit, mogelijk ook door de keuzes die zij maken. Het is bijna altijd een verhuurd object of een zorgobject. Investeren kan hier vanaf 500 Euro per project. Zeker nu met Covid is dit mijn rustpunt in mijn investeringen.
Realiseer je goed dat je het risico niet goed kan overzien.
Een bank is hier het beste in, en die stapt er niet in. En dat is echt niet zonder reden.
Crowdfunding moet je doen omdat het leuk is. De kans op een hoog rendement is echt niet zo groot. Er hoeven maar een paar projecten te mislukken, en je gaat nat.
Wie gaat je geld halen als een project niet meer betaalt?
Interessant! Ik zie steeds mee real estate crowdfunding opties voorbij komen! Ik ga mij daar eens in verdiepen om mijn portfolio te spreiden en ik doe nog niets met crowdfunding, terwijl dit wel een interessante is voor een paar honderd euro
Dank voor deze review. Zijn er ook eenmalige kosten of doorlopende kosten waar we rekening mee moeten houden?
Je lijkt op de individuele posities wel rekening te houden met een flink neerwaarts potentieel. Wat ik Dan zo op het eerste oog jammer vind is dat er aan het opwaartse potentieel een harde grens zit. een REIT kan daarentegen in theorie altijd door blijven stijgen. Daarnaast streven veel van die verhandelbare producten naar een flinke cashflow van zeg rond de 4% per jaar. Vind jij die twee te vergelijken of niet?
Klopt, je kan dan niet meer automatiseren. Maar met een minimale investering van € 100 per project is handmatig kiezen nog wel te doen.
Ik kies voor korte looptijd niet vanwege risicobeheersing, maar vanwege liquiditeit. Als ik stop met investeren is al mijn geld in <9 maanden weer beschikbaar. Doe ik bij Mintos ook.
Leuke review! Je geeft aan de leningen meestal geen onderpand hebben, kun je als criterium om te investeren ook aanvinken dat dit wel vereist is?
Een rendement van 10 tot 12 associeer ik al snel met een zeer hoog risico. Begrijp ik het goed obv de afbeelding dat het ook mogelijk is om het risico terug te schroeven? (En daarmee ongetwijfeld ook het rendement). Persoonlijk zou ik een rendement van 8% ook prima vinden als ik hierdoor een significant lager risico loop, vandaar mijn vraag.
Ja dat kan. Zo zijn er leningen met het vastgoed als onderpand (hypotheek), en soms een deelgarantie. Het verschilt per project. Daar op selecteren maakt het wel een stuk arbeidsintensiever.
Interessant. Wat maakt het intensiever? Is het bv in dat geval niet te automatiseren?
Een ander punt wat mij te binnenschiet is hetgeen je vermeldt over de looptijd. Gevoelsmatig zou ik net zoals jij ook geneigd zijn om een korte looptijd te kiezen maar maakt dit het risico ook daadwerkelijk kleiner? Nu ik erover nadenk zou ik mij ook kunnen voorstellen dat een korte looptijd ook kan zorgen voor een hoger risico. Immers, als er zich problemen voordoen is de tijd om deze op te lossen veel korter dan bij een langere looptijd. Hoe kijk jij tegen de lengte vd looptijd aan in verhouding tot het risico?