Hypotheek maandlasten verlagen? 4 tips om de maandlasten van je hypotheek te verlagen!

Maandlasten hypotheek verlagen – Sinds wij ons prachtige huis gekocht hebben heb ik er een helder doel bij: ik wil zo snel mogelijk mijn hypotheek aflossen. Vaste lasten zijn niet mijn favoriet. Elke maand sparen wij extra, dat spaarpotje stort ik om de paar maanden in de hypotheek. Beetje bij beetje verlaag ik zo mijn maandlasten. Maar dat kan ook anders…

Wat veel woningbezitters niet weten is dat hun “rentepercentage” eigenlijk een optelsom is. Elke niet-NHG hypotheek bestaat uit:

• een basisrente
• een korting of toeslag, bijvoorbeeld via je tussenpersoon of de hypotheekverstrekker zelf
• én een risico opslag

Wat is hypotheek risico opslag?

Hypotheek risico opslag is interessant. Die kan namelijk behoorlijk oplopen. Maar je hebt er meer invloed op dan de rest van je rente. Óók gedurende de rentevaste periode. Wat is het?

Zodra je een hypotheek afsluit ga je een lening aan met onderpand. Het onderpand is altijd een huis. Wanneer jij je lening niet betaald mag de bank zijn onderpand opeisen. Ze verkopen dan jouw huis. Daardoor heeft de lening voor de bank minder risico dan bijvoorbeeld een lening voor een auto. Daardoor is de rente op een hypotheek veel lager dan die op een persoonlijke lening.

Maar vaak is de oorspronkelijke hypotheek hoger dan de waarde van je huis. Zoals wanneer je makelaarskosten hebt meegefinancieerd, overdrachtsbelasting of een verbouwing. Dan is de lening-waarde-verhouding (LTV) ‘scheef’. Daardoor loopt de bank meer risico. Dat berekenen ze door aan jou: risico opslag. 

Een voorbeeld: een hypotheek van € 265.000 op een woning met een taxatiewaarde van € 250.000. De LTV is 106%. Als de bank jouw huis verkoopt verliezen ze alsnog geld. Een risico voor de bank. Daar houden ze (terecht) niet van. Bij zo’n scheve verhouding rekent de bank een risico opslag. Die kan fors oplopen, tot wel 1%. Dat is in dit geval € 2.650 per jaar, maandlasten € 221 per maand.

4 tips om je hypotheek maandlasten te verlagen

De risico opslag kan je verlagen door de LTV te verkleinen. Bij een laag genoege LTV krijg je soms zelfs rentekorting. Dit klinkt misschien als ‘heel veel aflossen’.

Maar er zijn alternatieven. Een paar daarvan kan je direct toepassen. 4 tips om je hypotheek maandlasten te verlagen:

1. Een gestegen woningwaarde: jouw onderpand is met de stijgende huizenprijzen fors meer geld waard geworden. Je kan dit aangeven bij jouw bank op basis van een hertaxatie (kost je ongeveer €300) of via de WOZ-waarde.
2. Aflossen: als je geen aflossingsvrije hypotheek hebt dan los je maandelijks een stukje af. De bank neemt meestal niet het initiatief om zelf de risico toeslag te verlagen. Maar als je al 10 jaar trouw maandelijks aflost heb je daar mogelijk wel recht op! Even de bank bellen.
3. Extra aflossen: door een (soms een kleine!) extra aflossing te doen verlaag je de lening, waardoor het risico voor de bank kleiner wordt.
4. Verbouwen: de vreemde eend in dit rijtje. Door te verbouwen kan je jouw woningwaarde verhogen. Door bijvoorbeeld extra vierkante meters toe te voegen met een mooie dakkapel of uitbouw. Hogere woning waarde is lagere LTV!

Met een goede verbouwing kan je dus je maandlasten verlagen! Dat maakt die dakkapel misschien financieel toch wat aantrekkelijker.

---

Rekenen met je hypotheek risico opslag

Een rekensom als voorbeeld:

• Je hebt 2 jaar geleden een huis gekocht voor € 315.000.
• De hypotheek die je hebt afgesloten is € 324.450 (103% LTV)
• De hypotheek rente is 3.45%, waarvan 0.60% risicotoeslag
  • Op 100% LTV zakt de risicotoeslag naar 0.30%
  • Op 95% LTV zakt de risicotoeslag naar 0.20%
  • Op 90% LTV zakt de risicotoeslag naar 0.00%
• De taxatiewaarde op moment van aankoop was € 315.000
• Maandelijks los je € 600 af en betaal je € 900 rente – bruto maandlasten € 1500

Je hebt 24 maanden * € 600 = € 14.400 afgelost. De openstaande hypotheekschuld is € 310.050. € 310.050 / € 315.000 (taxatiewaarde) =  LTV 0,984%.

Dat betekent dat de risicotoeslag verlaagt kan worden met 0,30% op basis van jouw maandelijkse aflossing. Even de bank bellen. Maar je bent ook bijna bij de 95% LTV grens waarmee je nog 0,10% kan verlagen.

Met de 4 tips verder je maandlasten verlagen

1. Gestegen woningwaarde De huizenprijzen zijn de afgelopen 2 jaar fors gestegen. Laat je huis hertaxeren (of toon een hogere WOZ aan!). Bij een hertaxatie op € 346.500 (10% stijging in 2 jaar, momenteel niet onrealistisch) is de LTV nog maar 89%. De risicotoeslag zakt naar 0.00%. Dit scheelt € 155 bruto hypotheeklasten per maand! De hertaxatie verdien je in 3 a 4 maanden terug.
2. Aflossen De 95% LTV grens ligt op een hypotheekschuld van € 299.250. Dit verschil van € 10.800 met de actuele hypotheekschuld los je in 18 maanden af (18 * € 600 per maand), over anderhalf jaar kan de risicotoeslag naar 0,20%.  Dit scheelt € 103 in je bruto maandlasten. Je hoeft alleen te wachten.
3. Extra aflossen Je kan ook € 10.800 in één keer extra aflossen om direct je bruto maandlasten te verlagen met € 103.
4. Verbouwen  Het gekochte huis is 120 vierkante meter. Je hebt € 2.625 per vierkante meter betaald. Om tot een LTV van 0.95% te komen met je actuele hypotheekschuld van €310.050 zal de woningwaarde verhoogd moeten worden naar € 326.370. Dat is 4,33 vierkante meter, ongeveer. Een kleine uitbouw of grote dakkapel. Daarna een hertaxatie zal je bruto maandlasten met € 103 per maand verlagen.