Een huis kopen om te verhuren – investeren in vastgoed
Regelmatig dagdroom ik van het bezitten van meerdere huizen. Maandelijkse huurinkomsten en nog net dat beetje meer van deze prachtige stad bezitten. Monopoly voor gevorderden. Af en toe wordt ik geprikkeld, dan staat er een huis bij mij de straat te koop. Een huis kopen om te verhuren… moet ik dat wel willen?
Geïnspireerd op de ‘Should I buy’ serie van Cheesy Finance hierbij de Should I buy-‘een huis in mijn straat om te verhuren?’. Lekker pakkende titel.
Inhoudsopgave
Een huis kopen om te verhuren – wat komt daarbij kijken?
Een huis kopen voor de verhuur, dat is andere koek dan je eigen huis. Een lijstje zaken om rekening mee te houden:
- Een tweede huis telt als vermogen, en je betaald dus vermogensrendementsheffing (VRH)
- Een tweede huis komt niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek
- Een huis in verhuurde staat is (fors) minder waard (70-90% van de waarde) – afhankelijk van de huurcontacten & markt
- Je kan slechts een deel van een deel van de aankoopsom financieren (70% van 70-90% – zie punt 3)
- Een vastgoed hypotheek heeft een hogere rente dan een hypotheek op het huis waar je woont
- Je bent verantwoordelijk voor de (brand)veiligheid en zal vrijwel altijd moeten verbouwen voor je kan verhuren
- Je hebt een vergunning van de gemeente nodig om te mogen verhuren
- Je bent verantwoordelijk voor het grote onderhoud, zoals buitenschilderwerk, toilet, badkamer, keuken en cv-ketel – voor een verstopte wc mag de huurder je ’s nachts bellen!
- Leegstand is duur, je moet in staat zijn snel (nieuwe) huurders te werven
Punten 5, 6, 7, 8 en 9 kan je uitbesteden, maar dat snoept direct af van je rendement.
Inkomsten uit verhuur – wat vindt de Belastingdienst daarvan?
Op Belastingdienst.nl staat: “Uw 2e woning hoort bij uw box 3-vermogen. U betaalt belasting over uw vermogen volgens de regels die daarvoor gelden. Als u uw 2e woning verhuurt, hoeft u de inkomsten uit de verhuur niet op te geven.” Je betaald vermogensbelasting over de waarde van het huis min de hypotheekschuld. De huurinkomsten zelf worden niet belast.
De belasting op een huis voor de verhuur is afhankelijk van verschillende dingen. Linkjes naar de precieze details vind je in mijn huurhuis calculator. Voor een bierviltje berekening kan je uitgaan van een fictief rendement van 5% van de woningwaarde min de hypotheekschuld. Dat fictieve rendement wordt voor 30% belast. Bijvoorbeeld: WOZ-waarde huis in verhuurde staat € 200.000, hypotheek van € 150.000 maakt een vermogen van € 50.000 * (5% * 30%) = € 750 per jaar belasting.
Kan het uit om te investeren in een huurhuis?
Kort gezegd: nee. Een huis kopen om te verhuren kan niet uit, jammer. Er zijn investeringsmogelijkheden met direct een hoger verwacht rendement. Bijvoorbeeld indexbeleggen of peer-2-peer lending.
Het lange antwoord: of het uit kan hangt af van de aankoopprijs en de maandelijkse huur. Met de huidige marktwaarden van huizen in een aantrekkelijke woonomgeving is het bijna een onbegonnen zaak. De aankoopwaarde ligt simpelweg te hoog. Tenzij je het pand zonder hypotheek kan aanschaffen, dan is er wél te verdienen. Vooral de hypotheekrente drukt het resultaat. Zelfs met de huidige lage rentestanden.
(onderaan dit artikel een hoopgevende nuance, op basis van feedback van ervaren vastgoedinvesteerders)
Het huis in mijn straat doorgerekend – moet ik dit huis kopen om te verhuren?
Dan nu het huis even verderop. De vraagprijs is € 225.000 en er moet voor € 15.000 verbouwd worden. Daarna kan het in de verhuur. Ik schat de huurprijs op € 1.050 per maand. Dat is ambitieus voor deze regio, maar het betreft een ruime eengezinswoning op een leuke plek. De beste vastgoed hypotheek op dit moment kost 4.5% rente (10 jaar vast). Hypotheekrentes voor te verhuren woningen zijn hoger dan die voor je woonhuis, helaas.
De kosten:
- Aankoopprijs € 225.000
- Verbouwing € 15.000 waarvan € 9.000 waardetoevoeging
- Waarde in verhuurde staat € 177.750
- Kosten koper 5% € 11.250
- Maximale hypotheek € 124.425 tegen 4.5% rente
Dat betekent dat je ±€ 116.000 moet inleggen. En € 11.250 kosten koper. Meer dan de helft van de vraagprijs. De belasting op dit huis is € 460 per jaar. Het onderhoud gemiddeld € 2.700. De jaarlijkse rentelast op de hypotheek is € 5.600.
- Jaarlijkse kosten hypotheekrente + belasting + onderhoud zijn € 8.760. Auw!
- De huurinkomsten zijn € 12.600
- Jaarwinst is € 3.840
Het rendement op eigen inleg is ±2,64% per jaar. Je betaald echter ±€ 5.200 aan aflossing van de hypotheek, waarmee je maandelijkse cashflow negatief is. Je moet elke maand een beetje bijleggen.
Maar dan bezit je wel twee huizen in de straat waar je woont…
Wil je zelf een huis kopen om te verhuren? Hier vind je mijn rekentooltje: een huis kopen om te verhuren-calculator .
Een huis kopen om te verhuren, dat doe je voor de lange termijn
Ik werd erop gewezen dat de situatie over de jaren heen fors verbeterd. Ik ben té pessimistisch. Geloof ik niks van ? Dat gaan we doorrekenen.
We gaan uit van hetzelfde huis, maar dan na 10 jaar. Terecht werd ik erop gewezen dat je de huurprijs indexeert (bedankt, goede tip). Ook los je af op je hypotheek. Daardoor komen er twee uitgangspunten bij:
- Indexatie huurprijs gemiddeld 1% per jaar (ik wil ook voor mijn huurders een fijne huisbaas zijn)
- Herfinancieren na 10 jaar (je lost natuurlijk netjes af op je huurhuis!)
Dat betekent dat de huur groeit naar € 1050 * 1,01^10 = € 1160/maand. Er is afgelost: 12 maanden * 10 jaar * € 433 = € 51.960. Nog € 73.000 te herfinancieren na 10 jaar. Uitgaande van geen gestegen woningwaarde is dat een LTV van 30%, waardoor een financiering tegen 3.5% rente (10 jaar vast) haalbaar is.
De nieuwe cijfers heb ik ingevuld in mijn calculator. Elke maand is er € 400 positieve cashflow en € 640 rendement. Het jaarrendement op je eigen inleg groeit naar (€ 640 * 12) / € 127.000 = 6%. Dat is de moeite waard.
Een huis of appartement met een gunstigere aankoopprijs-maandhuur verhouding zit al snel boven de 10% rendement, na 10 jaar. De eerste jaren zijn oninteressant, maar een huis kopen om te verhuren is op de lange termijn wél rendabel. Mooie dingen.
De droom is niet dood!
5 Tips om investeren in een huurwoning toch interessant te maken
- Besteed het meeste zorg & tijd aan de selectie van huurders, er is niets beter voor je rendement dan langzittende blije huurders die het huis netjes houden.
- Mik op goedkopere woningen, daar is de huur-aankoopprijs verhouding vaak beter. Bijvoorbeeld appartementen of kleine rijtjeshuizen.
- Zorg dat je de huurprijs jaarlijks indexeert – hiermee verbeter je sterk je rendement.
- Herfinancier je vastgoed hypotheek zodra de waarde-lening verhouding gunstiger is – hiermee verlaag je je rente.
- Besteed beheer van je verhuurde woning eventueel uit – kost 5-10% van de huuropbrengst, maar maakt je investering meer passief.
9 thoughts on “Een huis kopen om te verhuren – investeren in vastgoed”
Interessant artikel, maar ik ben nog een beetje zoekende naar het volgende.
Stel ik koop een 2e huis met 2/3 hypotheek.
De woning kost 150.000 euro.
Ik los deze in 15 jaar af.
Daarna heb ik de woning nog steeds bijna 20 jaar in de verhuur voor mijn pensioen.
Dat is nog eens 168.000 euro aan huurinkomsten (hier gaan de kosten uiteraard nog af, 700 euro per maand). En ik heb een woning die misschien een stuk minder waard is, maar dan nog.
Totaal kom ik dan op 318.000 euro die ik in dit artikel mis?
Hopelijk kan ik na mijn pensioen ook nog eens 10 jaar verhuren wat nog eens 84.000 oplevert.
Totaal: 402.000 euro aan extra opbrengsten los van dit verhaal.
Wat zie ik over het hoofd?
Leuke blog. Mijn vriendin en ik zijn bezig met financiële onafhankelijkheid en hebben ervaring met zowel beleggen (DeGiro portfolio van obligaties, goud, aandelen op basis van de strategie die Ray Dalio/Tony Robbins aanbevelen ) als vastgoed (bezig met ons tweede verhuurpand). Ik wilde even reageren op dit artikel met name het deel over financiering. In principe is het zo dat je bij voorkeur zoveel mogelijk van de woning laat financieren omdat dan je rendement per geïnvesteerde euro het grootst is. Dit werkt omdat het bruto aanvangstrendement (BAR, bv 6%) van een verhuurpand in deze tijd hoger is dan de te betalen rente (bv 4%). Voor elke 1000 euro geleend geld krijg je daardoor zonder eigen investering te hoeven doen 20 euro (6%-4%= 2%) per jaar extra rendement. Hierdoor is je werkelijke rendement op het verhuurpand hoger dan je BAR, en kan bijvoorbeeld oplopen tot 7-8% of meer.
Dit geldt overigens niet voor je cashflow, die is natuurlijk het hoogst bij de laagst mogelijke lening. Vooral wanneer je ook andere mogelijkheden hebt om te investeren bijvoorbeeld in aandelen, is het meestal gunstig maximaal te lenen zodat elke geïnvesteerde euro maximaal rendeert. Let wel op het risico dat de rente na de rentevaste periode fors hoger zou kunnen zijn dan dat die nu is.
Ik zou overigens altijd een manager op het pand zetten, dat scheelt een hoop kopzorgen. Vooral als je zelf bijvoorbeeld op vakantie bent heb je geen behoefte door verhuurders te worden gebeld.
Nog een puntje: bij investeren in aandelen is diversificatie, terecht, het toverwoord op FO-blogs. En eigenlijk bij iedereen die het over beleggen heeft. Bij onroerend goed zie je dit echter zelden terugkomen. Zou je voor 2 ton APPLE aandelen kopen op een portfolio van 5 ton? Lijkt me niet. Dat is voor mij de belangrijkste reden om niet te investeren in één huis of pand. P2P investeringen in vastgoed bieden betere spreidingsopties IMHO.
PS: Tenzij ik me sterk vergis, ziet de Belastingdienst inkomsten uit verhuur als inkomen (geen vermogen) als je er zelf te veel mee bezig bent. Om je vastgoed als vermogen aangemerkt te laten worden, ben je eigenlijk genoodzaakt een vastgoedmanager in de arm te nemen die de dagelijkse dingen afhandelt.
Ha Suvorov,
Ik hoor dit wel vaker, maar de Belastingdienst zelf zegt duidelijk wat anders op hun site. Namelijk: “Uw 2e woning hoort bij uw box 3-vermogen. U betaalt belasting over uw vermogen volgens de regels die daarvoor gelden. Als u uw 2e woning verhuurt, hoeft u de inkomsten uit de verhuur niet op te geven.”
Ik ben het bericht aan het uitbreiden en verbeteren op basis van de reacties, dus binnenkort volgt een update!
Dank voor het noemen van de blog!
Leuk dat je er ook mee bezig bent, maar een paar correcties. Waarde in verhuurde staat is tegenwoordig zeker niet zomaar 70% van de markt waarde van de woning. Heb al meer dan 95% voorbij zien komen in het afgelopen jaar. Ligt aan te taxateur, markt, eventuele huurcontracten en meer. Lastig te zeggen dus.
Je hebt geen vergunning nodig voor de verhuur. Dat is alleen van toepassing bij Airbnb in bepaalde grote steden. Lange termijn verhuur heeft geen vergunningtraject nodig.
Verbouwen is ook lang niet altijd van toepassing, tis maar wat voor pand je koopt. Sommige zijn zo goed als instap klaar voor je nieuwe huurders. Maar daar betaal je vaak wel weer voor.
Brandveiligheid is ook een beperkt begrip. Voor panden met meerdere units (lees kamers) moet je er echter vaak wel naar kijken. Maar voor een huis of appartement hoe je niet veel te doen (zou wel een rookmelder ophangen).
Komt het uit? Ja vaak nog wel, als is het niet veel op het moment door de hoge prijzen. Zijn er beter beleggingen op dit moment, absoluut. Maar zoals je al zegt, je moet naar de lange termijn kijken met vastgoed!
Laatste puntje, ja een huis word als vermogen gezien. Maar wederom in verhuurde staat en op basis van de WOZ waarde. Daar mag jij je hypotheek nog weer vanaf trekken, zou je toch een stuk minder vermogen over. Best prettig!
Leuk artikel!
Eigenlijk is het dus (bijna) onmogelijk om een tweede huis te kopen zolang de huizenprijzen blijven stijgen.
Mij is altijd geleerd dat je een huis onder zijn waarde moet kopen. Dit kan door bijvoorbeeld een huis te kopen waar veel werkzaamheden nodig zijn (kozijnen vervangen, elektra weer op orde brengen,…)
Mensen zijn toch geneigd een huis te kopen waar ze er meteen in kunnen, zonder nog extra geld kwijt te zijn aan verbouwingen.
In plaats van een huis te kopen, waarom niet een hutje op de camping? Deze kan je zelf gebruiken als je met vakantie wil en verhuren tijdens het hoogseizoen. De aanschaf is toch relatief goedkoop en je kan er een leuk rendement mee maken.
Het is wel zo dat er verschillende kosten komen kijken (staanplaats, schoonmaak, onderhoud,…) maar als je het goed aanpakt, hou je er een leuk zakcentje aan over. En de huur is vooraf betaald, dus geen zorgen over huurders die niet betalen…
Nou eigenlijk kan het met de huidige huizenprijzen alleen uit als je bijna geen financiering nodig hebt en weinig leegstand verwacht. Je mist de HRA en de rente eet eigenlijk al je rendement op.
Er zijn natuurlijk ‘huizen’ die zich beter lenen hiervoor, bijvoorbeeld een woning die je kan splitten en als 2 appartementen kan verhuren.
Bijv. een €300k woning zonder financiering in 2 appartementen van €1100 per stuk per maand. Dat is nog best interessant.
Op de lange termijn (10+ jaar) is het echter nog steeds best interessant. Als je maar elk jaar de huur indexeert.
Voor mij blijft het nog wel op het dagdroom lijstje staan. Ik hoop ooit ‘landlord’ te zijn ?
Inderdaad een tweede huis verhuren is nog niet zo makkelijk als iedereen zegt. Ik ken ook mensen die het deden, maar het rendement was lager en veel werk met lastige huurders en onderhoud. Ze hebben het nu de huizenmarkt weer zo goed is gelukkig goed kunnen verkopen.
Ik verhuur de garage van ons oude huis, minder onderhoud en toch leuk rendement, maar rijk wordt je er niet echt van.
interessant artikel. ik was er ook over aan het dagdromen, maar kwam al snel tot de conclusie dat ik ik er geld voor moet lenen (hypotheek), het al snel minder aantrekkelijk is.
Voor zo ver ik het wel (gedeeltelijk) met eigen vermogen kan financieren, dan vind ik 6% rendement niet slecht zoals jij hebt voorgerekend. Maar ook niet super hoog als je het verwacht met aandelen. Bovendien is een huis bezitten/verhuren veel meer kopzorgen en minder liquide dan vermogen in aandelen.
Tot zo ver verkies ik dus beleggen in aandelen boven onroerend goed. Maar…. jouw berekening is gebaseerd op huurinkomsten, niet in waardegroei van de woning toch? Dat maakt wel een verschil!
De prijzen in de woningmarkt stijgen nu circa 10% per jaar. Dan zou je dus een rendement van 10% + 6% hebben, even heel simpel geredeneerd?
Ik snap dat de 10% stijging natuurlijk niet steekhoudend is (net zoals rendement op aandelen overigens kan fluctueren). Maar stel dat het meerjarig gemiddelde 3% is (zuinige schatting), dan kom je dus al snel op 9% totaal rendement. Dan begint de balans tussen aandelen versus huurhuis toch te kantelen…
Comments are closed.