Een appartement kopen om te verhuren

Een appartement kopen om te verhuren, dat is een grote stap naar (passief) inkomen. Je gebruikt vermogen (de mogelijkheid om een ‘extra’ appartement te kopen) om inkomen (huur!) te verwerven. Misschien wel de heilige graal van investeren? Maar de huizenprijzen zijn hoog, én er komt veel kijken bij het kopen van een verhuur appartement. Belastingen, VVE’s, puntensystemen. Yuck. Is het kopen van een appartement om te verhuren rendabel? Ik help je het rendement te berekenen en pluis uit welke addertjes er onder het gras zitten.   

Een appartement kopen om te verhuren, wat komt daar bij kijken?

Huurinkomsten ontvangen op een appartement dat je verhuurt klinkt als passief inkomen. Maar vergis je niet: het is een behoorlijke stap om te investeren in een appartement. Alvast wat dingen om rekening mee te houden:

1. Een appartement waar je niet zelf woont wordt gezien als vermogen, je betaalt daarover (deels) vermogensrendementsheffing (VRH)
2. Je komt niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek voor een appartement waar je niet zelf woont
3. Een appartement in verhuurde staat is minder waard, zo’n 70-90% van de waarde (afhankelijk van de huurcontracten & lokale markt)
4. Je kan voor een appartement waar je niet zelf gaat wonen een kleiner deel van de aankoopsom lenen (70% van 70-90%, vanwege punt 3)
5. Een vastgoed hypotheek heeft een hogere rente dan een hypotheek op het huis waar je zelf woont
6. Je bent verantwoordelijk voor de (brand)veiligheid en zal daardoor vrijwel altijd moeten verbouwen voordat je kan verhuren
7. Je hebt een vergunning van de gemeente nodig om te mogen verhuren
8. Het grote onderhoud, zoals buitenschilderwerk, toilet, badkamer, keuken en de cv-ketel is de verantwoordelijkheid voor de verhuurder.
9. Voor een verstopte wc mag jouw huurder je ‘s nachts wakker bellen!
10. Leegstand is duur

Punten 5, 6, 7, 8, 9 en 10 kan je uitbesteden aan een bureau / verhuurmakelaar.

Daarnaast zijn er nog een paar extra aandachtspunten die specifiek voor appartementen belangrijk zijn:

• Je mag een appartement alleen verhuren als je toestemming hebt van de Vereniging van Eigenaren (VVE).
• Maandelijks betaal je een bijdrage aan de VVE. De VVE kosten mag je niet door de huurder laten betalen.
• De VVE is verantwoordelijk voor groot onderhoud. Zelf de kozijnen schilderen om de onderhoudskosten laag te houden? Nope.
• De VVE beheert gezamenlijke ruimtes. Zonnepanelen op jouw dak leggen? Nope.
• Niet jij, maar het puntensysteem, bepaalt of het sociale huur of private sector is. Dit bepaalt je maximale huurprijs.

Een verhuur appartement kopen met een hypotheek

De meeste van ons hebben geen € 200.000 klaarliggen om te investeren in een appartement. Dat betekent dat je een vastgoed hypotheek moet afsluiten. Je mag geen gewone hypotheek gebruiken. Vastgoed hypotheken kennen andere spelregels en een hogere rente. Dat is vanwege het hogere risico.

Het aangaan van een (tweede?) hypotheek om te investeren heeft voor- en nadelen. 

Het grootste nadeel is dat je rente gaat betalen. En dat kan fors oplopen. Sluit je een hypotheek af voor € 150.000 tegen 3% rente, dan betaal je daarvoor € 4.500 rente per jaar. Dat is meteen een grote kostenpost. Doordat je niet makkelijk van een hypotheek afkomt, vormt dit een risico. Je moet rente en aflossing betalen. Ook als je geen huurder hebt.

Er is ook een voordeel, namelijk het hefboomeffect. Stel je hebt € 50.000 om te investeren. Dat levert tegen 4% rendement € 2.000 per jaar op. Met € 150.000 aan hefboom kan je € 200.000 investeren, dat levert met hetzelfde rendement € 8.000 op. Trek daar de € 4.500 rente vanaf en je houdt € 3.500 rendement over. Dat is 75% meer dan je investering zonder hefboom.

Het hefboommes snijdt aan twee kanten. Haal je 0% rendement? Bijvoorbeeld bij leegstand. Dan is je hefboom ook een vermenigvuldiger van je verlies…

De Vereniging van Eigenaren

De VVE is belangrijk en invloedrijk. Zo bepaalt de VVE of je überhaupt mag verhuren.

Dat hoeft niet erg te zijn, het kan zelfs heel positief uitpakken. Je koopt niet alleen een appartement om te verhuren, je trouwt ook met een VVE ? Eerst een keertje samen uit eten is zo’n gek idee niet.

Controleer de financiële en organisatorische gezondheid van de VVE. Is er voldoende geld in kas? Ligt er een degelijk onderhoudsplan? Worden alle functies binnen de VVE vervuld? Zijn er regelmatige vergaderingen?

Is de VVE gezond en actief? Dan neemt het je een hoop kopzorgen uit handen. Onder andere het grote onderhoud maar ook de leefbaarheid worden dan voor je geregeld.

Sociale verhuur of private verhuur

Ik dacht altijd dat je als eigenaar mag kiezen of je jouw appartement als sociale huur of private huur aanbiedt. Niks is minder waar!

Het puntensysteem bepaalt of jouw appartement sociale huur is. En zo ja, ook jouw maximale huurprijs. Punten gaan opeens een grote rol spelen in je leven als vastgoedinvesteerder.

Het systeem bepaalt grofweg op basis van deze 5 categorieën of je appartement sociale huur is:

1. Oppervlakte & eventuele buitenruimte
2. Aantal kamers (een grote slaapkamer splitsen… cha-ching )
3. Luxe (bijvoorbeeld de lengte van het aanrechtblad, jazeker! ?)
4. Energielabel
5. WOZ-waarde

Heb je helemaal geen invloed op de huurprijs van jouw appartement?

Gelukkig wel. Je kan invloed uitoefenen op de huurprijs door te verbouwen. Mooie badkamer erin, mooie keuken, tegeltjes afwerking… Puntensysteempuntjes in de zak!

Ooit in een huis geweest met zo’n lullig stukje aangeplakt aanrechtblad? Ik wel. En nu snap ik eindelijk waarom.

Hoe bepaal je de huurprijs?

Je hebt een indicatie van de mogelijke huuropbrengst nodig om te bepalen of het appartement rendabel verhuurd kan worden. Stel dat het appartement dat je wilt kopen in de private huur mag. Hoe bepaal je dan de huurprijs?

De snelste manier om een indicatieve huurprijs te bepalen is met behulp van Funda.

1. Stel een filter in om soortgelijke appartementen te vinden. De belangrijkste criteria zijn: locatie (liefste dezelfde wijk), aantal vierkante meter, staat van onderhoud, modernisatie (isolatie / energielabel, keuken, badkamer, etc.) en eventuele extra’s zoals een balkon.
2. Filter op appartementen die verhuurd zijn (dat heet ‘status’ op Funda), daardoor kijk je alleen naar appartementen waar een huurder voor gevonden is.
3. Bepaal de gemiddelde huurprijs van de soortgelijke woningen. Reken jezelf niet rijk door ervan uit te gaan dat je het hoogste huurbedrag kan evenaren.

In een later stadium, als je het appartement wilt kopen voor de verhuur, kan je samen met de makelaar kijken naar een definitieve huurprijs.

Inkomsten uit verhuur – wat vindt de Belastingdienst daarvan?

Op Belastingdienst.nl staat: “Uw 2e woning hoort bij uw box 3-vermogen. U betaalt belasting over uw vermogen volgens de regels die daarvoor gelden. Als u uw 2e woning verhuurt, hoeft u de inkomsten uit de verhuur niet op te geven.” Je betaalt vermogensbelasting over de WOZ-waarde van het huis minus de hypotheekschuld. De huurinkomsten zelf worden niet belast.

De belasting op een appartement dat je hebt gekocht voor de verhuur is afhankelijk van verschillende dingen. Voor een eerste inschatting kan je uitgaan van een fictief rendement van 5% van de woningwaarde min de hypotheekschuld. Dat fictieve rendement wordt voor 30% belast. Leuker kunnen we het niet maken, en makkelijk is het ook niet.

Een voorbeeld: De WOZ-waarde van je appartement is in verhuurde staat € 200.000. Je hebt op dit appartement een hypotheek van € 150.000. Dat maakt dat dit appartement telt als een Eigen Vermogen van € 50.000. Daarover maak je een geschat rendement van 5%. Dat wordt dan voor 30% belast. Conclusie: € 750 per jaar aan belasting.

Een appartement kopen om te verhuren, zo bereken je het rendement

Hier in het midden van het land levert een mooi afgewerkt tweekamer-appartement ongeveer € 900 per maand aan huur op. Als je een beetje zoekt is er nog aanbod rond de € 150.000. Ook in goede staat. Een likje verf en wat kleine reparaties zijn altijd nodig. Evenals rookmelders, brandblussers en brandwerend materiaal.

Een voorbeeld berekening:

• We kopen een appartement voor € 155.000
• Er hoeft alleen opgeschoond te worden, kost € 2.000 aan materiaal
• Hypotheekrente van 4,5%
• 0,5% jaarlijks onderhoud wat niet onder de VVE valt (keuken, badkamer)
• VVE bijdrage € 125 per maand
• Gemiddeld een halve maand leegstand per jaar (4%)

Ik heb mijn investeren in vastgoed rendementscalculator ingevuld.

De eigen inleg is met € 67.100 hoog. Zo’n € 10.000 tot € 12.000 daarvan gaat op aan directe kosten en overdrachtsbelasting. Een grote investering.

Het rendement, volgens mijn rekenregels, is goed. In het eerste jaar behaal je 6,82% rendement op je eigen inleg. Ongeveer de helft daarvan zit in aflossing op de vastgoed hypotheek. Dat is geen vrije cashflow. Maar het is wél vermogensopbouw.

Ons voorbeeld appartement brengt € 140 vrije cashflow per maand op. Dat is 2,50% per jaar op je eigen inleg.

Het rendement op een verhuur appartement is geweldig

Goed je huiswerk doen, weet wat je risico’s zijn!

– CheesyFinance

Maar als we wat verder kijken dan het eerste jaar, dan gaat de zon schijnen ☀️

Als je elk jaar de huurprijs 1% indexeert is na 10 jaar de huur € 995. De maandelijkse cashflow is daardoor toegenomen tot € 234.

Na 10 jaar heb je € 16.080 afgelost op de vastgoed hypotheek. Daarmee komt je LTV rond de 50%. Daardoor kan je een lagere rente krijgen door te herfinancieren. Als je een nieuwe hypotheek afsluit met 3,5% rente stijgt je jaarrendement boven de 8% uit.

De vrije cashflow is na herfinanciering ongeveer € 300 per maand. Bijna 5,5%.

Vastgoed is een lange termijn investering. Als je je huiswerk goed doet en bereid bent jarenlang verhuurder te zijn, dan wordt je daarvoor royaal beloond. Het rendement, vooral na herfinanciering, is geweldig.

In mijn bericht ‘een huis kopen om te verhuren‘ ga ik dieper in op o.a. belastingen en tips die niet alleen voor appartementen gelden.

Veelgestelde vragen over een appartement kopen om te verhuren