Investeren in vastgoed – rendement berekenen

Je hebt er wel eens van gedroomd: een paar appartement bezitten die je verhuurt, of misschien wel één of twee kleine rijtjeshuizen in dat leuke groene straatje. Als je daar nooit van zou dromen was je waarschijnlijk niet hier… Zelf prikkelt investeren in vastgoed me regelmatig. Het voelt als de meest tastbare vorm van je geld laten renderen. Het is zichtbaar, aanraakbaar en vaak dichtbij. Leuk! Maar het rendement op vastgoed berekenen? Dat is pittig. Hieronder help ik je op weg!

Het rendement berekenen

Voordat je gaat investeren in vastgoed

Informeer jezelf goed. Een goed beginpunt kunnen mijn artikelen over het rendement op vastgoed zijn: een huis kopen om te verhuren, een appartement kopen om te verhuren & een vakantiehuis kopen om te verhuren.

Het rendement op vastgoed

Investeren in vastgoed kan uitstekend renderen. Rendement van 8% tot 10% op je eigen investering zijn haalbaar. Maar daarvoor moeten er heel veel zaken precies goed zijn. De belangrijkste invloed op het rendement zijn:

1. Rente op vastgoed hypotheek
2. Leegstand
3. Aankoopprijs ten opzichte van maandelijkse huur
4. Onderhoud (geweldig overzicht bij VEH)
5. Belastingen (zie Belastingdienst)
6. Hoogte van vastgoed hypotheek
7. Termijn
8. Huurprijs indexatie

Vastgoed hypotheek

De rente en hoogte van de vastgoed hypotheek hebben veel impact op de maandelijkse cashflow. Des te hoger de rente, des te moeilijker is het om maandelijks positieve inkomsten te genereren.

Rente = pijn ?

Kies voor een hypotheek met aflossing, dus geen aflossingsvrij. Daardoor kan je na verloop van de rentevaste periode herfinancieren tegen een lagere LTV. Dat betekent doorgaans lagere rente en dus betere cashflow.

Het sommetje – Bij een vastgoed hypotheek van € 185.000 tegen 3% rente betaal je het eerste jaar € 5.550 rente. Dat is € 462,50 per maand. Geen enkele andere terugkerende kostenpost is zo hoog bij het investeren in vastgoed.

Leegstand

Voor elke investering in vastgoed geldt: je loopt het risico op leegstand. Zelfs in populaire woon- of winkelgebieden zul je af en toe geen huurinkomsten hebben. Bijvoorbeeld doordat er een maand tussen de oude en nieuwe huurder zit. Of omdat je iets wilt verbouwen, of omdat het vinden van een nieuwe huurder net iets langer duurde dan je dacht.

Hou rekening met leegstand. Één maand leegstand is een afname van meer dan 8% van je jaarinkomsten.

Het sommetje – je gemiddelde maandelijkse huurinkomsten zijn 12-leegstand * huurprijs / 12. Bijvoorbeeld 12 – 0,5 * € 1.000 / 12 = € 958 per maand. Uitgaande van € 1.000 maandelijkse huur en een halve maand leegstand per jaar, gemiddeld.

Termijn

Investeren in vastgoed is alleen rendabel op lange termijn. Dat komt doordat je aan de start kosten maakt. Denk aan:

1. Aankoopkosten (makelaar, notaris, overdrachtsbelasting, taxatie & keuringen)
2. Verbouwingskosten
3. Inrichtingskosten
4. Acquisitiekosten (om je eerste huurder te werven)

Dat betekent dat je de eerste jaren van je investering vooral de gemaakte kosten aan het terugverdienen bent. Winst maken komt later.

Huurprijs indexatie

Huurprijs indexatie betekent dat je jaarlijks de huur verhoogt, o.a. om te compenseren voor inflatie. De mogelijkheid tot het indexeren van de maandelijkse huur neem je op in het huurcontract.

Op lange termijn is indexatie geweldig voor het rendement op investeren in vastgoed.

Stel: met € 1.000 maandelijkse huur heb je € 100 positieve cashflow. Na 10 jaar indexatie tegen gemiddeld 2% is de maandelijkse huur € 1.219. Dat betekent € 319 positieve maandelijkse cashflow. Een verdriedubbeling!

Het sommetje – oorspronkelijke huur * (100%+indexatie)^jaren. In bovenstaande voorbeeld € 1.000 * 102%^10 = € 1.219.